SIX TYPES D'INVESTISSEURS...LEQUEL ETES VOUS?

Bonjour,

Aujourd'hui ,nous allons voir ensemble comment faire pour investir dans l'immobilier avec un petit budget.
Probablement une question que vous vous posez aujourd'hui ,on voit les prix de l'immobilier augmentés année après année en revanche du côté des salaires ça ne suit pas, ce qui fait que de plus en plus de personnes se trouvent en difficulté lorsqu'il s'agit de faire l'acquisition de leur premier bien immobilier.

La première chose que je vous recommande de faire si vous ne l'avez pas encore fait ,c'est d'optimiser votre budget donc pour ça vous allez pouvoir actionner 2 leviers. Le premier levier c'est la réduction de vos dépenses tout ce que vous avez comme abonnement inutile ou si vous avez des contrats d'assurance qui vous coûtent trop cher, renégociez les, autres choses, un gros poste de dépense c'est par exemple votre véhicule.

Si vous avez un véhicule qui vous coûte de l'argent est ce que vous ne pouvez pas plutôt utiliser les transports en commun et aujourd'hui votre logement qui est probablement un des postes les plus
importants que vous avez donc, si vous êtes locataire ou si vous êtes propriétaire, vous pouvez utiliser des techniques ce qu'on appelle le House Hacking, ça consiste en quoi ? c'est par exemple vous avez un grand appartement, dans cet appartement vous avez trois chambres vous n'en utilisez qu'une, vous allez pouvoir louer deux chambres individuelles ce qui fait que ça va vous palier une grosse partie de votre loyer ou peut-être même la totalité de votre appartement ce qui fait que vous allez pouvoir vous logez gratuit.

Si vous faites l'acquisition d'un bien immobilier vous pouvez acheter une petite maison sous forme de duplex donc par exemple vous allez vivre dans l'étage du haut et la partie du bas vous allez la louer et en fait en louant cet étage inférieur ça va vous rembourser plus de la moitié de votre crédit immobilier ce qui fait que vous allez devenir propriétaire mécaniquement tout en payant moins cher que si vous deviez payer un loyer et vous allez vivre dans une maison beaucoup plus grande que ce que vous pourriez vous offrir sur le marché de la location.

Le deuxième levier évidemment consiste à gagner plus d'argent donc peut-être qu'aujourd'hui,
vous avez une activité professionnelle donc vous pouvez travailler pour améliorer vos compétences et obtenir une promotion ce qui fait que vous allez toucher plus de revenus ou prendre un second job. Moi c'est ce que j'ai fait à l'époque où j'étais employé de banque, j'avais envie d'investir dans l'immobilier,
mon salaire était correct mais il me fallait plus d'argent pour pouvoir commencer à mettre de côté sachant qu'en plus je vis à Paris ,donc j'utilisais cette stratégie c'est à dire que le week end j'avais pris un job supplémentaire, j'allais faire du coaching auprès de certaines personnes ce qui fait que j'avais les revenus que je touchais en termes de salarié et également les revenus que je touchais au niveau du coaching.

Au niveau du logement ce que j'avais fait c'est que j'avais utilisé une technique de house hacking
c'est-à-dire que dans la banque dans laquelle je travaillais il y avait ce que l'on appelle le 1 % patronal ce qui fait que en fait l'entreprise proposait des logements à la location à des prix qui étaient deux fois inférieurs à ce que vous pouvez trouver sur le marché ce qui fait que en fait je pouvais me loger dans un logement qui à l'époque était à Paris en plein centre ville qui faisait 50 mètres carrés et ça me coûtait à peu près 500 € par mois.

Si j'avais voulu avoir l'équivalent à l'époque ça m'aurait coûté sur le marché classique 1200 euros par mois. Donc j'avais réduit ce poste de logement je n'avais pas de véhicule et à côté de ça j'avais pris un second job ce qui m'a permis de mettre de l'argent de côté parce que j'ai optimisé mon budget et aujourd'hui,c'est ce que je vous invite à faire.

Deuxième conseil que je peux vous donner si aujourd'hui vous souhaitez investir dans l'immobilier avec un petit budget c'est d'avoir un dossier bancaire nickel. C'est à dire pas de crédit à la consommation, pas découvert et des revenus qui sont relativement stables. Donc pour ça l'idéal c'est d'avoir un CDI si aujourd'hui vous n'en avez pas essayez de vous mettre à jour au niveau de vos compétences pour décrocher éventuellement un emploi qui va vous permettre d'avoir ces revenus stables.

Le fait d'avoir un emploi stable d'avoir des revenus stables et de limiter vos dépenses quotidiennes qu'est ce qui va se passer, vous allez avoir des banques qui vont accepter de vous financer votre bien immobilier à 110%. Alors là je vois déjà certaines personnes s'exciter dans les commentaires comme ça a été le cas
au cours des dernières semaines en disant non c'est pas possible aujourd'hui, les banques ne prêtent plus à 110% c'est faux ça ne marche pas.

J'ai passé un petit coup de fil à un de mes amis qui travaillent toujours en banque et j'ai demandé voilà Sylvain est ce que c'est toujours possible aujourd'hui d'emprunter à 110% ? Il m'a dit oui c'est possible c'est plus compliqué qu'auparavant mais c'est toujours possible. Par contre ce que les banques vont vous demander c'est d'avoir un dossier qui soit nickel. Donc d'être en CDI depuis plusieurs années, d'avoir des revenus stables, de ne pas avoir de mauvaises dépenses et d'acheter un bien immobilier évidemment qui soit dans les prix du marché.

Si vous achetez quelque chose qui est surévaluée ça va être plus compliqué. Si vous remplissez ces conditions vous allez trouver des banques qui vont accepter de vous financer votre bien à 110% c'est à dire que vous n'avez pas besoin de mettre d'apport de votre poche pour faire l'acquisition de votre bien immobilier.

Troisième conseil si aujourd'hui vous avez un petit budget et vous souhaitez faire votre premier investissement locatif,essayez de vous éloigner de chez vous. Investissez dans des villes où le prix du mètre carré n'a pas encore explosé. Parce que c'est sûr si vous souhaitez faire votre premier investissement immobilier locatif à Paris où les prix de l'immobilier sont à plus de
10000 euros du mètre carré vous avez trente mille euros, vous allez acheter un toilette avec ,donc forcément ça ne va pas forcément être une très bonne opération pour vous.

Pareil si vous investissez dans des grandes villes comme Nice, comme Bordeaux, comme Nantes vous allez payer votre prix au mètre carré extrêmement cher. Il existe d'autres villes où vous allez pouvoir
trouver des prix au mètre carré beaucoup plus bas je pense à des villes comme Poitiers, Nancy, Mulhouse, comme Pau où vous allez pouvoir faire l'acquisition d'un bien immobilier à des prix extrêmement inférieur à ce que vous allez pouvoir trouver sur des grandes villes.

Donc il va falloir se déplacer ça va demander un petit peu plus d'efforts au départ mais dans ces villes vous allez pouvoir trouver un studio un T2 à un prix tout à fait abordable, quelque chose que la plupart des gens qui sont aujourd'hui en CDI vont pouvoir acheter.

La 4e technique consiste à cibler des marchés de niche qu'est ce que ça veut dire ? Quand on pense à l'investissement immobilier on pense à acheter un appartement une maison ou éventuellement acheter un immeuble mais très peu de personnes se dirigent vers des marchés de niche comme l'achat d'une place de parking que vous allez pouvoir louer à une personne qui a une voiture ou des personnes qui ont des
motos, vous allez pouvoir également acheter un box que vous allez pouvoir louer, ça se loue très facilement parce qu'aujourd'hui vous avez beaucoup de personnes qui par exemple déménagent ont besoin de stocker dans un box ou des artisans je pense à un artisan en maçonnerie qui va avoir des outils, il a besoin d'un box pour stocker tous ces outils.

Vous avez également les personnes qui partent en vacances qui ont des caravanes, les caravanes s'ils vivent à Paris ils ont besoin de les stocker quelque part donc si vous avez un hangar dans lequel vous pouvez stocker des caravanes ces personnes vont vous donner de l'argent pour louer ce bien immobilier. Et ces biens immobiliers coûtent beaucoup moins cher et nécessitent beaucoup moins d'entretien.

Aussi vous n'avez pas tous les problèmes que vous allez pouvoir avoir avec un locataire type la dégradation du bien ou une personne que vous n'allez pas pouvoir mettre dehors parce que c'est la trêve hivernale. Non tout ça vous ne l'avez pas tout simplement parce que vous louez des espaces de stockage
donc là vous avez des tickets d'entrée qui sont plus faibles mais attention il faut aussi faire de bonnes affaires c'est à dire calculer votre rentabilité faire en sorte que ça vous rapporte des revenus et du cash flow tous les mois.

 Aussi autre chose sur laquelle il faut faire attention c'est que sur ce type d'investissement sur ces tickets d'entrée, les frais de notaire généralement vont être plus élevés que si vous achetez un appartement
ou un immeuble.

La cinquième technique 95% des gens l'appliquent déjà, il s'agit d'investir dans son propre pays plutôt que de chercher à investir à l'étranger. Alors c'est vrai que si vous partez à l'étranger vous allez avoir des grandes capitales où le prix du mètre carré est par exemple 3 fois ou quatre fois moins important que le prix du mètre carré à Paris. Le problème c'est que si vous souhaitez faire un investissement immobilier à
l'étranger c'est que vous n'allez pas avoir accès au crédit immobilier.

Quand vous allé aller voir des banques locales à moins que vous soyez résident fiscal dans le pays
et que vous ayez une entreprise etc. les banques ne vont pas vous prêter et les taux que vous allez avoir généralement vont être des taux très élevés parce que quand vous financez un bien à l'étranger vous pouvez avoir des taux qui sont à 5 % alors qu'en France vous allez avoir des taux qui tournent plutôt autour des 1 %.Donc c'est extrêmement important de se dire que investir dans son propre pays certes les prix de l'immobilier peuvent être un petit peu plus cher mais vous avez accès à quelque chose qui s'appelle l'effet de levier c'est-à-dire que vous pouvez emprunter de l'argent pour faire votre investissement.

Chose que vous ne pouvez pas faire quand vous y réfléchissez pour d'autres placements. Si vous demandez à votre banquier de vous prêter de l'argent par exemple cent mille euros parce que vous avez envie d'investir en bourse parce qu'il y a une crise au niveau des marchés financiers les banques vont refuser de vous prêter.

Donc l'effet de levier c'est quelque chose que vous allez pouvoir utiliser pour vous enrichir c'est à dire que vous pouvez acheter un bien immobilier qui vaut par exemple cinquante mille euros ou cent mille euros vous empruntez cet argent auprès de la banque, vous le mettez en location vous touchez vos premiers revenus vous pouvez utiliser également des des techniques comme le différé d'emprunt c'est à dire que vous allez dire à votre banquier voilà moi ce que je veux c'est pendant six mois ne pas avoir à rembourser de crédit immobilier donc vous mettez votre locataire dedans vous encaissez six mois de loyer donc
vous avez de la trésorerie, cette trésorerie vous pourrez l'utiliser par la suite pour faire d'autres acquisitions immobilières ou pour vous protéger en cas de crise financière.

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